Покупка квартиры. Новостройка или вторичка

Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир?

Кто из нас не хотел бы жить в новеньком доме в зеленом районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью? Чтобы около дома было достаточно парковочных мест, территория была обжитой и ухоженной. А главное – чтобы эта квартира была по карману.

Однако все описанное – это идеальная модель, которую не найти ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Поскольку и у первички, и у вторички есть свои плюсы и минусы, без которых не обойтись. О том, как же выбрать квартиру для покупки, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.

Все новенькое, или Плюсы первички

Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.

«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».

По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.

Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.

«Кот в мешке», или Минусы первички

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.

По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.

Плюсы вторички

Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:

Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.

Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.

Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.

Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.

Минусы старого жилого фонда

Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:

Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).

Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).

Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.

«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.

Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.

Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой

И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».

Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.

«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский

«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».

А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:

«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».

По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.

«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».

Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).

Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:

«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».

«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.

Самое важное – это ликвидность

По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».

Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.

Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».

Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.

Что выбрать: вторичку или новостройку

Что выбрать: вторичку или новостройку

Шyм пepфopaтopa, нeдocтpoeннaя шкoлa и yбитoe в дopoгe вpeмя или cтapый пoдъeзд, pжaвый тpyбoпpoвoд и coceди, c кoтopыми нyжнo yживaтьcя? Пepвичкa дeшeвлe и кaчecтвeннee, втopичкa — yдoбнee для жизни и ближe к цeнтpy гopoдa. Paccкaзывaeм, кaк peшить, кaкoй вapиaнт пoдoйдeт вaм.

Цeнa

Bтopичнoe жильe cтoит дopoжe нeдвижимocти в нoвocтpoйкe. Cpaвнитe cpeдниe цeны нa oднyшки 33 м² в oднoм paйoнe, в нoвoм и cтapoм дoмe:

Этo цeны, yкaзaнныe в oбъявлeнияx нa ЦИAНe. Имeйтe в видy, чтo зaчacтyю yкaзaннaя в oбъявлeнияx cтoимocть втopичныx квapтиp зaвышeнa: xитpыe aгeнты cтapaютcя ocтaвить мecтo для мaнeвpa нa cлyчaй, ecли пoкyпaтeль нaчнeт тopгoвaтьcя. Чтoбы yзнaть, cкoлькo нa caмoм дeлe cтoит пoнpaвившийcя вapиaнт, oбpaтитecь к pиэлтopy или oцeнщикy.

C пepвичными квapтиpaми пoпpoщe: кaк пpaвилo, в oбъявлeнияx yкaзывaют нacтoящyю cтoимocть. Пpaвдa, зacтpoйщик peклaмиpyeт caмыe дopoгиe вapиaнты, a тe, чтo пoдeшeвлe, пpячeт в нeдpax cвoeгo caйтa. Пpocмoтpитe вce пpeдлoжeния и cкaчaйтe пpaйc-лиcт, пpeждe чeм пpинимaть peшeниe o пoкyпкe.

К этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк

И зacтpoйщики, и coбcтвeнники мoгyт cбить цeнy. 3a cчeт тopгoв мoжнo выигpaть нecкoлькo coтeн тыcяч pyблeй, тaк чтo пoдгoтoвьтecь к paзгoвopy зapaнee. Изyчитe пpeдлoжeния нa pынкe, нeнaвязчивo yтoчнитe, кaк дoлгo coбcтвeнник пpoдaeт квapтиpy, выпишитe вce нeдocтaтки квapтиpы нa oтдeльный лиcтoк. 3дecь вaм мoжeт пpигoдитcя pиэлтop, кoтopый пocтoяннo cлeдит зa cитyaциeй нa pынкe. Taкoй cпeциaлиcт знaeт вce тoнкocти: нaпpимep, чтo в кoнцe кaждoгo квapтaлa oтдeл пpoдaж зacтpoйщикa oтчитывaeтcя пepeд cвoим pyкoвoдcтвoм. Кaк пpaвилo, к этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк.

Ипoтeкa

B цeлoм, cтaвки пo ипoтeкe нa пepвичнoe и втopичнoe жильe пoчти нe oтличaютcя и кoлeблютcя oт 8,5 дo 10%. Нaпpимep, «Cбepбaнк» пpeдлaгaeт cтaвки oт 8,6%, «BTБ» — oт 8,9%. Итoгoвaя cтaвкa зaвиcит oт зaeмщикa, eгo ypoвня дoxoдa и cyммы пepвoнaчaльнoгo взнoca.

Кaк пpaвилo, кpyпныe зacтpoйщики coтpyдничaют c бaнкaми, зa cчeт чeгo клиeнты плaтят нa вoceмь, a, нaпpимep, ceмь пpoцeнтoв. Нa caмoм дeлe, пoдoбныe пpoгpaммы — лoвyшкa для oxoтникoв зa xaлявoй. Бaнк идeт нa cнижeниe пpoцeнтa пo кpeдитy, пoтoмy чтo нeдocтaющyю выгoдy зacтpoйщик выплaчивaeт из cвoeгo кapмaнa. Эти тpaты кoмпaния зaклaдывaeт в cтoимocть квapтиpы, кoтopyю вы пoкyпaeтe. Oбычнo пpoиcxoдит тaк: пoкyпaтeлю пpeдлaгaют выбpaть мeждy льгoтнoй cтaвкoй и cтaндapтнoй cтoимocтью квapтиpы и oбычнoй cтaвкoй и квapтиpoй пo aкции. Кaк пpaвилo, люди выбиpaют пepвoe, xoтя втopoй вapиaнт выгoднee в бoльшинcтвe cлyчaeв.

3aтo для пoкyпaтeлeй нoвocтpoeк бaнки пpeдлaгaют oтcpoчки плaтeжeй или нyлeвыe пepвoнaчaльныe взнocы. Нaпpимep, клиeнт плaтит тoлькo пoлoвинy eжeмecячнoгo плaтeжa, пoкa дoм cтpoитcя.

Pиcки

Becьмa oпpaвдaнный для пoкyпaтeля нoвocтpoйки cтpax — cтpax зaмopoзки cтpoитeльcтвa. Чтoбы cнизить pиcк и пoлyчить ключи oт квapтиpы вoвpeмя, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм. Oни чecтнo paccкaжyт вce o cтpoитeльнoй кoмпaнии: в cpoки ли cдaютcя oбъeкты, были ли cyдeбныe тяжбы и штpaфы. Или пoкyпaйтe квapтиpy в yжe гoтoвoм дoмe, нo тoгдa цeнa бyдeт вышe нa 10-15% oт пepвoнaчaльнoй cтoимocти.

Пoкyпaтeль втopички видит тo, чтo oн пpиoбpeтaeт, нo этo нe ocвoбoждaeт eгo oт pиcкa быть oбмaнyтым. Никтo нe гapaнтиpyeт, чтo чepeз гoд-двa нe oбъявитcя дaльний poдcтвeнник пpeжнeгo влaдeльцa и нe пpeдъявит cвoи пpaвa нa квapтиpy. Чтoбы избeжaть пoтepи дeнeг, oбpaтитecь в кoмпaнию, кoтopaя гapaнтиpyeт бeзoпacнocть cдeлки. B cлyчae, ecли квapтиpy вcё-тaки oтcyдят, вaм вepнyт дeньги.

Paйoн

Нaйти пpиличнoe втopичнoe жильe мoжнo в любoй чacти гopoдa. C нoвocтpoйкaми cлoжнee: ecли xoтитe жить в кoнкpeтнoм paйoнe, выбop бyдeт cильнo oгpaничeн. Нe иcключeнo, чтo в нyжнoй зoнe и вoвce нe oкaжeтcя нoвыx дoмoв.

Кaк пpaвилo, мнoгoквapтиpныe дoмa cтpoят в нoвыx микpopaйoнax. Taм вoзвoдят вcю нeoбxoдимyю инфpacтpyктypy: oт мaгaзинoв y дoмa дo coвpeмeнныx дeтcкиx caдoв и пoдзeмныx пapкoвoк. Пpaвдa, пepвыe нecкoлькo лeт пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки инфpacтpyктypныx oбъeктoв и eздить в пoликлиникy нa aвтoбyce.

Пpиoбpeтaя квapтиpy в нoвocтpoйкe, вы выбиpaeтe этaж, pacпoлoжeниe нa лecтничнoй плoщaдкe и дaжe вид из oкoн. B дoпoлнeниe пoлyчaeтe пpocтopный пoдъeзд, пpoтивoпoжapныe cиcтeмы, гpyзoвoй и пaccaжиpcкий лифты. Пoэтoмy тacкaть вeлocипeд нa шecтoй этaж нe пpидeтcя. Пpи пoкyпкe втopичнoгo жилья вмecтe c квapтиpoй вы бepeтe вcё, чтo ecть.

Peмoнт

Cкopee вceгo, квapтиpy oт coбcтвeнникa нe пpидeтcя cepьeзнo peмoнтиpoвaть: в бoльшинcтвe cлyчaeв дocтaтoчнo oбнoвить oбoи, ocвeжить пoтoлoк и зaмeнить люcтpy. Ecли нa peмoнт нeт ни cил ни дeнeг, мoжнo кyпить квapтиpy co cнocным peмoнтoм и cpaзy зaceлитьcя.

C нoвocтpoйкaми пo-дpyгoмy: вce зaвиcит oт oтдeлки, кoтopyю пpeдлaгaeт зacтpoйщик. Ктo-тo пpoдaeт квapтиpы c oбoями, пoлoм и caнтexникoй — в тaкyю мoжнo зaceлитьcя cpaзy пocлe пoлyчeния ключeй. Ктo-тo пepeдaeт квapтиpы в чиcтoвoй или yлyчшeннoй чepнoвoй oтдeлкe — здecь peмoнт oбoйдeтcя дopoжe, чeм в квapтиpe oт coбcтвeнникa, нo дeшeвлe, чeм ecли бы вaм пepeдaли бeтoннyю кopoбкy. Ecть зacтpoйщики, кoтopыe вooбщe нe пapятcя c oтдeлкoй — нa peмoнт квapтиpы, в кoтopoй нeт ничeгo кpoмe cтeн, yйдeт минимyм пoлгoдa.

Coceди

Coceди в нoвocтpoйкe — нacтoящaя лoтepeя. Дo caмoгo зaceлeния вы нe yзнaeтe, ктo живeт зa cтeнкoй. Maлoвepoятнo, чтo coceди oкaжyтcя пьяницaми или нapкoмaнaми: oбычнo пepвичкy пoкyпaют зa чecтнo зapaбoтaнныe дeньги, a нe пoлyчaют cлyчaйнo пo нacлeдcтвy. B cлyчae c втopичнoй нeдвижимocтью c coceдями мoжнo пoзнaкoмитьcя eщe дo пoкyпки.

У пepвички ecть дpyгaя пpoблeмa — ypoвeнь шyмa oт coceдcкoгo peмoнтa. B oбжитoм дoмe ycлышaть шyм пepфopaтopa в cyббoтнee yтpo гopaздo cлoжнee, a вoт в нoвocтpoйкe нa ближaйшиe нecкoлькo лeт мoжнo зaбыть o тишинe пo выxoдным.

Кaк выбpaть

Чтoбы oкoнчaтeльнo oпpeдeлитьcя, вoзьмитe лиcтoк бyмaги и двe шapикoвыe pyчки — кpacнyю и cинюю. B cтoлбик выпишитe кpитepии, нa кoтopыe coбиpaeтecь oпиpaтьcя пpи выбope: цeнa, ипoтeчнaя cтaвкa, pиcки, paйoн, дoм и пoдъeзд, peмoнт, coceди и чтo yгoднo eщe, ecли этo дeйcтвитeльнo вaжнo. Пpиopитeтный пyнкты oбвeдитe кpacным.

Pядoм c кaждым кpитepиeм пocтaвьтe плюc или минyc: плюc, ecли выигpывaeт пepвичкa; минyc — ecли втopичкa. Oбpaтитe внимaниe: в cлyчae c pиcкaми выигpaeт вapиaнт, пpи кoтopoм иx бyдeт мeньшe.

Moжнo иcпoльзoвaть гaлoчки, cepдeчки, кoтикoв и coбaчeк — чтo yгoднo, лишь бы oднo oтличaлocь oт дpyгoгo. B итoгe дoлжнo пoлyчитьcя чтo-тo тaкoe, нo c минycaми и плюcaми вмecтo кpacныx и зeлeныx яблoк:

Пocлe тoгo, кaк зaкoнчитe c oцeнкoй, пoдcчитaйтe кoличecтвo плюcoв и минycoв. 3нaк, кoтopый cтoит нaпpoтив вaжнoгo, oбвeдeннoгo кpacным, кpитepия cчитaeтcя зa двa бaллa. Дaльшe oбъяcнять нe бyдeм, вы и caми вcё пoнимaeтe

Покупка квартиры. Новостройка или вторичка

• Главная
• Здоровье
• Красота
• Технологии
• Идеи подарков
• Календарь праздников
• Советы садоводам
• Cериалы

• Главная
• Авто и мото
• Бизнес
• Гороскопы
• Дом
• Домашние животные
• Еда
• Законы
• Здоровье
• Значение имени
• Идеи подарков
• Интересные факты и события
• Ипотека
• История
• Йога
• Календарь праздников
• Кино
• Красота
• Кредитные карты
• Мировые религии
• Москва
• Наука
• Образование
• Онлайн тесты
• Отношения
• Поздравления
• Поделки
• Путешествия
• Развлечения
• Рецепты
• Сериалы
• Советы родителям
• Советы садоводам и огородникам
• Сонник
• Спецпроекты
• Спорт
• Стиль
• Технологии
• Финансы
• Юридическая консультация
• Я мама

Негласное звание лучшего города для жизни в России Москва сохраняет уже ни один год. Поэтому и квадратный метр в столице стоит прилично. Одни покупают квартиры как инвестицию, другие присматривают жилье, чтобы оно стало домом.

К вопросу покупки недвижимости надо подходить комплексно. Найти золотую середину между вашими представлениями о комфорте, эстетике и совместить их с диапазоном цен. Также стоит не забывать об оценке юридических рисков. Вместе с экспертами рассказываем, что лучше купить в Москве в 2021 году — новостройку или вторичку, а также все плюсы и минусы вариантов.

— Главный плюс новостроек — минимум юридических рисков. Истории у квартиры еще нет, собственник один. Учитывайте только степень готовности жилья, — рассказывает специалист по вопросам недвижимого имущества, гендиректор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Если дом введен в эксплуатацию, значит покупатель может составить практически полное представление о качестве проекта. Всегда можно пообщаться с теми, кто уже получил ключи и оценить актив собственными глазами. Другое дело, что цена на такую новостройку будет на 20-40% выше, чем на ранних этапах строительства.

Если дом в процессе стройки, и вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) — тут больше подводных камней. Есть что проверять, чтобы избежать негативных сюрпризов в будущем. Конечно, сегодня законодательство неплохо защищает покупателей, благодаря действию эскроу-счетов. Так что риск потерять деньги куда меньше, чем пять лет назад. Но от задержек на стройплощадке и халатной работы девелопера никто не застрахован. Поэтому ищите как можно больше информации о репутации застройщика перед покупкой новостройки.

Другой спорный момент покупки квартиры в новостройке — отделка. Все мы видим частые жалобы на качество работ от застройщика. Как правило, это «хроническая» болезнь девелоперов. Поэтому заранее изучив информацию, можно получить представление об услуге. Однако в 2021 многие новостройки в Москве и вовсе сдаются без отделки — черновая, иногда предчистовая. То есть заливать пол, выравнивать стены, делать разводку придется самостоятельно. Для одних это минус, но кто-то воспринимает как плюс — можно на раннем этапе сделать все сразу под себя.

— Качество жилья в Москве оцениваю как хорошее. Застройщики проводят работу над ошибками и совершенствуются. Порой уровень квартир в столице не уступает мировым гигантам. Социальная и бизнес-инфраструктура, доступность общественного транспорта, развитие строительства дорог, близость досуговых центров и многое другое способствуют и комфортному «климату», — отмечает Артем Баранов.

Самым популярным вариантом по покупке сейчас является малогабаритное жилье комфорт-класса, еврооднушки, евродвушки. Постепенно в моду входит также бизнес-класс.

— Активным спросом пользуются двухкомнатные квартиры с европланировками. Например, в ЖК «Аквилон PARK» их доля составила около 40% всех продаж в проекте за 2020 год. Средняя площадь продаваемой квартиры в наших московских объектах сегодня составляет 47,9 кв. м, — поделился директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

• Плюсы

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

• Минусы

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

• Цены

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

• Плюсы

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

• Минусы

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

• Цены

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Новостройки vs «вторичка»: что предпочесть?

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Объемы продаж на рынке столичных новостроек все еще остаются на высоком уровне и превосходят показатели прошлых лет, но с момента объявления о продлении программы льготной ипотеки ажиотажный спрос пошел на спад. Так, если в октябре на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 8200 ДДУ, то в ноябре этот показатель уменьшился до 7613 ДДУ.

В то же время на рынке вторичного жилья, напротив, наблюдается небывалый рост активности: в конце ноября в Москве количество лотов уменьшилось на 20% по сравнению с октябрем. Почему покупатели стали охотнее рассматривать готовые варианты?

Новостройки догоняют «вторичку»

Ответ очевиден: в условиях, когда доходы населения снижаются, рост цен на новостройки отпугнул потенциальных покупателей. Только по итогам октября цены на рынке первичной недвижимости выросли на 3,5%, что сопоставимо с динамикой роста цен за весь III квартал.

На первый взгляд, поведение покупателей выглядит логичным. Зачем переплачивать за квартиру, которую придется ждать еще два-три года, пока строится дом, когда реально купить готовое жилье и переехать сразу?

Но при более детальном рассмотрении и сравнении качественных характеристик объектов на первичном и вторичном рынке такое решение уже не кажется столь очевидным и экономически выгодным.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 38–40 кв. м в новостройке комфорт-класса в Москве составляет 8,3 млн рублей. С таким бюджетом можно рассматривать готовые варианты сопоставимой площади в домах старого жилого фонда только на окраинах столицы: в Алтуфьеве, Бескудникове, Медведкове, Бутове, Выхине. «Однушка» в приличном районе с хорошей экологией и транспортной доступностью обойдется дороже — в сумму около 10 млн рублей.

Но дело не только в локации. С точки зрении экономии средств покупатели «вторички» также проигрывают, если речь идет о сделке в ипотеку. Условия кредитования на рынке готового жилья менее выгодные: программа льготной ипотеки заемщикам недоступна, ставки колеблются в диапазоне от 8 до 9%. В то же время взять кредит на покупку новостройки в некоторых банках удастся менее чем под 6% годовых.

Допустим, покупатель рассчитывает на недвижимость стоимостью 8 млн рублей.

Оформив в Сбербанке кредит на покупку готового жилья под 7,8% сроком на 15 лет с первоначальным взносом 20%, заемщик должен выплачивать ежемесячно 60 тыс. рублей. Сумма переплат в этом случае за весь срок обслуживания кредита составит 4,4 млн рублей.

Такой же кредит на новостройку по льготной ставке 6% годовых обойдется дешевле: сумма ежемесячного платежа будет 54 тыс. рублей, а размер переплаты — 3,3 млн рублей.

Кроме того, не стоит забывать про инвестиционный рост цен в новостройках. Только за счет изменения стадии строительной готовности через три года квартира в новом доме способна подорожать на 30%. К ним надо прибавить рыночный рост цен, который, конечно, зависит от экономической конъюнктуры.

За те же три года объекты на вторичном рынке вряд ли заметно вырастут в цене, а если дом находится в неприглядном состоянии и нуждается в капитальном ремонте, стоимость, скорее всего, скорректируется в меньшую сторону.

Плюсы и минусы нового и старого

Единственное преимущество, которое получает покупатель квартиры в готовом доме, — возможность немедленно въехать, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Но этот плюс вряд ли компенсирует низкий уровень комфорта проживания и все недостатки домов старого жилого фонда: отсутствие выразительной архитектуры, современных инженерных решений, благоустроенной территории, двора без машин, эргономичных планировок с местами хранения, квартир с дополнительными санузлами, высокими потолками и панорамными окнами.

Кроме того, квартира в новостройке гарантирует проживание в однородной социальной среде, что не всегда представимо в сложившихся микрорайонах, где живут или арендуют квартиры люди разного социального статуса.

На чашу весов следует добавить прозрачность сделок с новостройками по 214-ФЗ и юридические риски при покупке квартиры в старом жилом фонде (не исключены претензии со стороны старого собственника, нарушенные права несовершеннолетних и т. д.).

Несмотря на очевидные преимущества новостроек перед объектами старого жилого фонда, в ноябре интерес к готовым объектам превалировал.

Что год грядущий нам готовит

Но с наступлением традиционного сезона новогодних акций и скидок ситуация способна измениться. В отличие от частных продавцов, которые обычно приостанавливают продажи на период праздников, офисы застройщиков будут работать вплоть до Нового года и в течение зимних каникул. Наряду с доступной ипотекой этот фактор усилит конкуренцию со стороны первичного рынка.

В следующем году спрос на новостройки продолжит укрепляться — по крайней мере, до июля, пока доступна льготная ипотека. На этом фоне цены на первичном рынке также продолжат расти. Помимо устойчивого спроса на росте скажутся продолжающийся переход на эскроу-счета и повышение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Первичка или вторичка: что лучше? Отзывы жильцов

Жилье на первичном рынке может подорожать на 12-15%, прогнозируют эксперты. Квартиры на вторичке вырастут в цене не так сильно: всего на 7%.

А в каких домах жить все-таки лучше? АиФ.ru спросил у читателей, купивших квартиры в новостройках и на вторичке.

Мария, живет во вторичке

«Мы покупали жилье на вторичном рынке еще в 2012 году, но, думаю, когда мы соберемся переезжать, я бы снова предпочла вторичку, а не новостройку. У меня достаточно много друзей, купивших жилье в новых домах, и, как они рассказывают, в первые годы после выдачи ключей там лучше не жить! Во-первых, безостановочный гул перфораторов. Во-вторых, постоянно что-то доделывают, потому что хотели сдать дом поскорее и многое не успели. Приятельнице выдали ключи, но не доделали ни двор, ни подземную автостоянку. Когда все это доведут до ума, неизвестно, особенно с учетом пандемии и длительного весеннего простоя.

Еще застройщики часто навязывают жильцам свою управляющую компанию, которая выставляет завышенные цены и ведет себя как монополист, от которого попробуй избавься (это и правда оказывается сложно).

Чем хороша вторичка? Там уже все сделано для жизни. Можно быстро заехать. Иногда на вторичном рынке можно купить квартиры с замечательным и свежим ремонтом, иногда отдают даже кухню, холодильник, посудомойку, и все отличного качества.

Можно купить и с неважным. Мы приобрели квартиру с „бабушкиным“ ремонтом, переделывали все, но уложились в те же деньги, что и друзья, купившие в новостройке (потому что, например, они тоже меняли окна, так как те, что поставил застройщик, были крайне низкого качества, да и ремонт от застройщика им пришлось через год переделывать).

Еще один плюс — на вторичке много неплохого жилого фонда. Иногда дом, построенный 30 лет назад, по качеству выше, чем сданный в прошлом году. Потому что значительный процент новостроек — это все же жилье экономкласса с картонными стенами. Тем, кто не хочет вздрагивать от каждого чиха соседей, лучше посмотреть крепкие и основательные дома на вторичке или выложить больше денег за комфорт- и премиум-класс. Но если бюджет ограничен, то хорошую шумоизоляцию по доступной цене можно найти на вторичке.

На вторичном рынке можно опросить соседей и узнать все плюсы и минусы жизни в этом доме. Новостройка — это кот в мешке.

Ближе к центру, конечно, много хороших вариантов именно на вторичном рынке. Новостройка — это чаще вариант ближе к МКАД или в области.

В старых кварталах обычно лучше сады, школы, поликлиники, так как они уже давно оформились, с традициями, более тщательно отобранным персоналом. И транспортная доступность часто выше: электричка, метро, МЦК, МЦД, автобусы.

Минусы у вторички тоже есть. Меня очень раздражает мусоропровод в доме. Где мусоропровод, там запах, крысы. В новых домах часто мусоропроводы общим решением жильцов заваривают. Еще в новых домах чаще бывают чаты дома и подъезда, люди более активно участвуют в жизни новостройки, а это, по-моему, очень полезно. В старом жилом фонде такое редкость. На вторичке проще встретить соседей-алкоголиков, которые получили квартиру в наследство. В новостройках такие люди квартиры не покупают.

Еще один минус вторички — требуется тщательная проверка квартиры. На хорошем риелторе лучше не экономить, чтобы потом не объявился кто-то, кто должен получить квартиру в наследство, или, что еще хуже, истинный собственник жилья. Мошенников много, поэтому с покупкой нужно быть внимательнее.

И еще минус — до вас в этой квартире обычно кто-то живет. Поэтому нужно согласовать переезд, чтобы они уже освободили квартиру, а вам еще было где жить. Многие знакомые снимают жилье на период переезда: продать свою квартиру, купить новую, заехать».

Надежда, живет в новостройке

«Мы с мужем покупали квартиру шесть лет назад. Нам было важно жить рядом с родителями, цены на жилье на вторичном рынке в их районе были выше, чем в строящемся доме, поэтому мы взяли новостройку на первоначальном этапе строительства. Ключей ждали полтора года, немного нервничали, что дом не достроят, но его сдали в срок. Сейчас наша однушка стоит столько же, сколько и двушка на вторичке в этом районе.

Начну с плюсов. В первую очередь это планировка и площадь, большие кухня и комната, есть гардеробная. Наши соседи даже смогли переоборудовать такую же однушку в двушку. Абсолютно новые коммуникации, ничто не протекает, не ломается, по сравнению с хрущевкой — небо и земля. Ремонт мы делали с нуля, и это хорошо, потому что я точно знаю, что под обоями у меня чистые стены, а не плесень, как в некоторых квартирах в старых домах. Как рассказывал наш бригадир, делать ремонт с нуля дешевле и быстрее, потому что не надо отдирать старые обои, плитку, паркет. А некоторые строительные магазины делают скидки жильцам новостроек.

Первые пару лет мы не платили взносы за капитальный ремонт, тоже экономия. А поскольку дом новый, налог на недвижимость совсем небольшой, за первый год я заплатила рублей 600.

У нас новый квартал, в основном здесь живут приличные работающие люди, асоциальных элементов практически нет. У нашего подъезда есть чат, где в любое время дня и ночи можно попросить у соседей градусник, штопор, стремянку и т. д. Это реально очень удобно. Однажды у меня размагнитился ключ от входной двери, я написала в чат, моментально откликнулась соседка, которой я позвонила по домофону, и она открыла мне дверь (в нашем доме нет кодов от подъезда).

Сейчас здесь отличная инфраструктура: есть супермаркеты, кофейни, МФЦ, фитнес-центр, медицинский центр, детские сады и школа. Но все это открывалось постепенно, зато первый год под носом была стройка других домов, а это шум и грязь.

Да, насчет шума и грязи. Они ждут жильцов новостроек не только на улице от строящихся корпусов, но и внутри дома: в подъезде ремонты делались три с лишним года после того, как мы переехали. Некоторые соседи делали „простенький“ ремонт, который не жалко, с расчетом на то, что дом даст усадку. Боюсь, что через пару лет в нашем подъезде снова зазвучат дрели и перфораторы. Кстати, с моим ремонтом из-за усадки дома ничего не случилось.

Моя главная претензия к новостройке — плохая шумоизоляция. Раньше я жила в панельных и блочных домах. И я не слышала соседей так, как слышу в новом монолитно-кирпичном доме. Страшно представить, что с шумоизоляцией в зданиях попроще.

Еще один минус — право собственности жильцы новостройки получают не на этапе подписания ДДУ, а через полгода (а то и больше) после получения ключей. Ключи мы получили в феврале, а документ о собственности — только в августе. Это значит, что безналоговый период для продажи моей квартиры сдвинулся.

В целом жить в новостройке мне нравится, но следующую квартиру я бы смотрела на вторичном рынке, в доме с хорошей шумоизоляцией».

Каролина, живет во вторичке

«Я решила покупать квартиру на вторичном рынке, потому что я снимала жилье и не могла позволить себе новостройку: ждать, когда дом построят, потом еще делать ремонт. Четыре месяца я искала квартиру, и это мне еще помогала риелтор. Очень много жилья, качество которого не соответствует цене: на фото и в описании одно, а в жизни другое. Мне нужна была квартира с нормальным ремонтом, не „бабушкин“ вариант, чтобы я могла сразу заехать и жить.

Я слышала, что на вторичном рынке бывают мошенничества с квартирами, но я ни с чем таким не сталкивалась. Единственный момент был, когда риелтор оказалась сестрой собственника: сделка должна была состояться по доверенности, но я отказалась.

С каждым владельцем я пыталась торговаться, давила на качество, приводила аргументы о том, что мне еще придется вкладываться в ремонт (какой бы хорошей ни была квартира, везде требовались какие-то вложения). К собственнику, у которого я в итоге купила жилье, я ездила три раза. Он скинул мне 200 тысяч. Насколько я знаю, на новостройку так просто скидку не выбьешь.

Переехала я через три дня после сделки. Месяц ремонтировала ванную комнату, делала легкий косметический ремонт, потихоньку покупаю новую мебель.

Самый главный минус оказался в жильцах моего дома. Я пыталась познакомиться с соседями, узнать, что за люди тут живут. Спустя несколько месяцев я обнаружила, что в моем доме живет много алкоголиков и мигрантов. Честно говоря, на первый взгляд нереально понять, что за люди тут обитают. Наверное, чтобы не столкнуться с такой проблемой, стоит выбирать квартиру в знакомом районе, но для меня первостепенными были вопрос цены и ремонт».

Татьяна, живет в новостройке

«В новой квартире мы с мужем успели пожить три месяца: начался режим самоизоляции, и мы уехали на дачу. Но некоторые плюсы и минусы жизни в новостройке я уже выделила. Наша квартира была с ремонтом от застройщика, как это принято говорить, „заезжай и живи“. Но сразу заехать и жить не получилось, поскольку ремонт оказался некачественным: ни одна дверь не закрывалась, обои поклеены были криво, про окна вообще молчу. Двери нам отрегулировали, а вот новые обои мы клеили сами, окна меняли за свой счет. Позже на потолке в коридоре появилась трещина, застройщик развел руками: дом дает усадку. Придется потом тратиться на натяжные потолки.

Район, в который мы переехали, новый, здесь одна управляющая компания, расценки на ЖКУ у нее, мягко говоря, недетские. Интернет-провайдер здесь тоже один, ему мы платим вдвое больше, чем провайдеру по старому месту жительства.

С другой стороны, у нас новый район с очень приятными жильцами. Вокруг парки и лес, рядом с домом два супермаркета и аптека, а до метро всего две остановки на автобусе. Немного слышно соседей через стенку, но там маленькие дети, ночью они спят и нам не мешают».

Квартира в новостройке или вторичном жилье: что выбрать?

Чему отдать предпочтение — вторичке или новостройке? Ответ не будет однозначным, принимая решение, стоит учесть множество факторов.

Цены на жилье одного метража в строящихся и уже построенных (правда, 20—40 лет назад) домах примерно одинаковы, поэтому покупатели часто задаются вопросом, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку.

Плюсы квартиры в новостройке

Стоимость и предложения от застройщиков

Квартира в новостройке на стадии «котлована» или первых этажей может стоить гораздо дешевле аналога в построенном доме. Кроме того, застройщики часто предлагают покупателям выгодные акции, позволяющие сэкономить: беспроцентную рассрочку до конца строительства, сертификаты на оплату ремонта или аренды, либо скидку на сумму сертификата.

Ответить на вопрос, что выгоднее купить, новостройку или вторичное жилье в ипотеку, можно сразу: дешевле выйдет покупка квартиры в новом доме. Покупая жилье в новостройке, можно воспользоваться предложениями банков по льготной ипотеке и ипотечному кредитованию с господдержкой по очень низкой процентной ставке.

Свобода выбора

Количество предложений во вторичном жилье ограничено — идеальная по планировке и расположению квартира может оказаться на первом этаже, выходить окнами на восток, иметь другие параметры, не устраивающие покупателя. Выбирая новостройку на старте продаж можно выбрать подходящий этаж, местоположение относительно лифта, вариант с лучшим видом из окна, нужную сторону света, суеверным — даже номер квартиры.

Инфраструктура и парковки

Многие застройщики возводят целые жилые комплексы с парковками, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир. Обычно на территории есть инфраструктура для детей и взрослых: прогулочные зоны, лавочки, детские площадки.

Современные планировки

Выбирая, что лучше, новостройка или вторичное жилье, часть покупателей склоняется к первому варианту из-за более удобной планировки. Как правило, в новых квартирах раздельные санузлы (или несколько смежных), просторные кухни, кухни-гостиные или кухни-столовые, большие прихожие, вместительные гардеробные.

Юридическая чистота

Жилье в новостройке юридически «чистое»: там никто не был прописан, продавцом является юридическое лицо — застройщик или девелопер. Проверка от банка при покупке в ипотеку не нужна, так как в такой квартире точно не было незаконных перепланировок.

Простота ремонта

В новостройке не нужно менять окна, трубы и проводку, не нужно демонтировать старые отделочные материалы. Работы в квартирах, которые сдаются с предчистовой отделкой, как правило, включают стяжку пола, выравнивание стен, монтаж оконных и дверных конструкций, коммуникаций и электропроводки. Поэтому сразу можно приступить к чистовой отделке и реализовывать все свои дизайнерские идеи в новой квартире.

Приятное соседство

Покупатели квартиры в доме строящегося жилого комплекса — люди примерно одного положения и достатка. Еще до момента сдачи дома в эксплуатацию они часто объединяются в группы в социальных сетях: там можно лучше узнать соседей, обзавестись полезными знакомствами и новыми друзьями.

Ощущение новой квартиры

Многим покупателям особенно приятно быть первым владельцем объекта недвижимости, знать, что ранее здесь никто не жил.

Минусы квартиры в новостройке

Удаленность от центра

Недорогие квартиры доступны преимущественно в ЖК, располагающихся в отдаленных районах города, а значит, добираться до центра придется дольше.

Отсутствие качественной инфраструктуры

Сейчас идет масштабная застройка новых районов на окраинах городов. Зачастую жилые комплексы строят буквально «в чистом поле», там где пока нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник, ни остановок общественного транспорта.

Минус довольно условный, если грамотно подойти к выбору локации. Например, ЖК «Первая линия» от застройщика «Меридиан» находится в микрорайоне Мыс, где есть образовательные учреждения, магазины, аптеки, банки. Дорога до ближайшей автобусной остановки занимает не более 5 минут быстрым шагом.

Ожидание строительства дома и риски

Если вы думаете, что лучше покупать, вторичку или новостройку с точки зрения надежности — конечно, вторичное жилье. Перед покупкой жилья в строящемся доме следует потратить время на подготовку к сделке и оценку рисков — узнать как можно больше информации о застройщике. Закон 214-ФЗ защищает участников долевого строительства. Вложенные в недострой финансы при банкротстве застройщика можно будет вернуть, но в этот момент вы теряете время и деньги на оплату съемного жилья, последующие поиски нового объекта.

Недостроев, в связи с вводом нового закона об участии в долевом строительстве, стало меньше, однако многие застройщики по-прежнему нарушают сроки сдачи дома в эксплуатацию. В это время покупатели продолжают платить за аренду.

Шум от ремонта

Новые дома заселяются неравномерно: кто-то въезжает сразу, получив ключи, кто-то — поднакопив денег на ремонт, некоторые покупают недвижимость только после сдачи ЖК. Часто шум перфоратора слышится в новых домах ежедневно на протяжении 2—3 лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Нужен ремонт

После раздумий, брать новостройку или вторичку, часть покупателей выбирает второй вариант, причем, смотрит квартиры в состоянии «заезжай и живи» с уже готовым ремонтом, который устраивает по качеству и дизайну.

Большая часть новостроек сдается без отделки, в черновом или предчистовом состоянии, поэтому квартиры в них нуждаются в ремонте. Обычно перед въездом выполняют недорогой ремонт, а спустя 3—7 лет, по окончании усадки дома — такой, какой нравится.

Непривычный район

Переезжать в новое место многим тяжело: непонятно, сколько времени закладывать на дорогу до работы, приходится отказываться от привычных магазинов, фитнес-клуба, кафе и других заведений.

Неопределенность

Реально оценить качество постройки дома, добросовестность соседей, величину коммунальных платежей, получить ответы на другие не менее важные вопросы можно только после заселения в новую квартиру.

Плюсы вторичного жилья

Заселение и прописка сразу

В купленную квартиру можно въехать сразу после сделки, даже если ремонт не очень нравится: его можно делать уже в процессе проживания. Некоторые продавцы оставляют покупателям мебель — в этом случае можно первое время даже не тратиться на обстановку. Прописаться в квартире тоже можно сразу, в новостройке необходимо сначала дождаться постановки дома на кадастровый учет, затем оформить право собственности, а только потом — регистрироваться.

Выбор любого района

Если на вопрос, что лучше купить новостройку или вторичное жилье, хотелось бы ответить первое, но в желаемом районе не строят новых домов, придется рассматривать недвижимость на вторичном рынке. Зато можно выбрать максимально удачную локацию: в непосредственной близости от работы, любимого парка, места проживания близких родственников.

Никакой неопределенности

Еще на этапе выбора можно оценить обустройство придомовой территории, состояние подъезда, убедиться в наличии парковочных мест, узнать величину коммунальных платежей.

Минусы вторичного жилья

Стоимость

Вторичное жилье в большинстве случаев стоит дороже аналогичного по метражу в строящемся доме. Дешевые квартиры, как правило, присутствуют только в очень старых домах или требуют дорогостоящего ремонта.

Любой специалист по недвижимости на вопрос, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку, ответит, что новострой обойдется дешевле. Жилье на вторичном рынке не попадает под действие госпрограммы по льготной ипотеке. Некоторые квартиры в старом фонде вообще не получится купить в ипотеку — банк не даст одобрение.

Необходимость тщательной юридической проверки

Договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке может быть расторгнут при нарушении законных интересов продавца квартиры или его родственников, например, если объявились наследники, в свое время не вступившие в права наследования.

Покупатель в таком случае как минимум потратит много времени на участие в судебных заседаниях, как максимум — останется без квартиры и без денег.

При покупке жилья следует собрать всю информацию о лицах, которые могут или когда-то могли претендовать на долю в квартире.

Также продавцы квартир на вторичном рынке нередко просят покупателей «закрыть глаза» на неузаконенную планировку или занизить стоимость в договоре купли-продажи из-за нежелания платить большой налог.

Нежелательные соседи

При покупке жилья в доме, где в свое время квартиры были выданы государством, риск оказаться на одном этаже с неблагополучными соседями намного выше.

Страшны не только алкоголики, наркоманы и сумасшедшие бабушки, прикармливающие около подъезда стаи собак и кошек, но и насекомые: тараканы, муравьи, чешуйницы, которые часто встречаются в объектах старого фонда.

Износ общедомового имущества

Рассматривая плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья, многие покупатели забывают о состоянии труб, подъездов, лифтов, фасадов — в старых домах они могут быть порядком изношены. Можно сделать роскошный ремонт в собственной квартире, но добиться хотя бы «косметики» в подъезде от УК или ТСЖ удается не всегда.

Сделка сложнее

Покупка недвижимости в строящемся доме проходит намного проще и быстрее: покупатель подписывает с застройщиком договор ДДУ и оплачивает покупку.

Сделки между физическими лицами требуют внимания к деталям, в особенности, если в договоре купли-продажи фигурирует несколько собственников или в квартире были выделены доли несовершеннолетним. Покупка может оказаться частью сложной цепочки, поэтому сделка рискует сорваться по независящим от покупателя и продавца причинам.

Что все‐таки дешевле — вторичка или новостройка

Точно понять, что дешевле, вторичка или новостройка, получится только на примере двух конкретных объектов недвижимости.

При покупке строящегося жилья покупателя ждут дополнительные расходы, связанные с арендой квартиры до дома в эксплуатацию и необходимостью косметического ремонта.

Покупатель объекта на вторичном рынке, как правило, тратит намного больше денег на подготовку к сделке (оплата услуг юриста, риэлтора, нотариуса, оценщика) и ремонт в купленной квартире.

При выборе, какая квартира лучше, новостройка или вторичка, стоит принимать решение только исходя из своих возможностей, желаний и потребностей.

Все же у нового жилья плюсов больше, а некоторые минусы и вовсе могут отсутствовать, если недвижимость приобретается у надежного застройщика, который вовремя сдает объекты, занимается благоустройством придомовой территории, выполняет обещания из рекламных проспектов.